Co vás čeká po schválení hypotečního úvěru

V posledním článku této série se podíváme na pojmy, se kterými se setkáte ve chvíli, kdy už máte hypoteční úvěr schválený. Vysvětlíme si, co budete podepisovat, jaké dokumenty budete muset dodat a jak následně probíhá čerpání hypotéky.

ESIP

ESIP neboli Evropský standardizovaný informační přehled je dokument, ve kterém jsou přehledně uvedeny všechny důležité parametry hypotečního úvěru.

Má jednotnou strukturu v rámci celé Evropské unie, aby měl žadatel možnost jednotlivé nabídky jednoduše porovnat.

ESIP obsahuje například informace o výši úvěru, úrokové sazbě, RPSN, výši splátek nebo celkové částce, kterou za úvěr zaplatíte.

Tento dokument obdržíte a podepisujete před uzavřením úvěrové smlouvy.

Zástavní smlouva

Zástavní smlouva je dokument, na jehož základě se zřizuje zástavní právo k nemovitosti ve prospěch banky. Zástavní právo se následně zapisuje do katastru nemovitostí.

Důvodem je zajištění hypotečního úvěru. Banka tak má nemovitost jako zajištění pro případ, že by klient úvěr přestal splácet.

Po úplném splacení hypotečního úvěru se zástavní právo z nemovitosti odstraní.

Na jedné nemovitosti může být zapsáno více zástavních práv. V takovém případě je však důležité jejich pořadí a podmínky jednotlivých věřitelů.

Zástavní smlouvu musí podepsat vlastník nemovitosti a podpis je zpravidla potřeba úředně ověřit.

Návrh na vklad

Návrh na vklad je dokument, kterým se katastru nemovitostí oznamuje, že má být do katastru zapsáno určité právo.

V případě hypotéky se prostřednictvím návrhu na vklad zapisuje například zástavní právo ve prospěch banky.

Bez podání návrhu na vklad tedy není možné zástavní právo do katastru nemovitostí zapsat.

Návrh na vklad podepisuje vlastník nemovitosti a následně se společně s dalšími dokumenty podává na příslušný katastrální úřad.

Vinkulace

Aby měla banka jistotu, že v případě poškození nemovitosti nepřijde o hodnotu svého zajištění, požaduje, aby byla nemovitost pojištěna proti stanoveným rizikům.

Pojistná smlouva je v takovém případě vinkulována ve prospěch banky. Jednoduše řečeno to znamená, že banka má v určitých případech právo na pojistné plnění nebo kontrolu jeho použití.

V případě menší škody pojišťovna zpravidla vyplatí pojistné plnění přímo klientovi, který následně zajistí opravu nemovitosti.

U závažnější škody může být pojistné plnění vyplaceno bance. Banka následně dohlíží na to, aby byly prostředky použity na opravu nemovitosti a aby bylo obnoveno její původní zajištění.

Čerpání hypotéky

Po splnění všech podmínek stanovených bankou může dojít k čerpání hypotečního úvěru.

Při koupi již dokončené nemovitosti se hypoteční úvěr obvykle čerpá jednorázově, tedy celá schválená částka najednou.

Při výstavbě nemovitosti nebo rozsáhlejší rekonstrukci se čerpání úvěru většinou rozloží do několika částí, tzv. tranší.

Čerpání hypotéky není automatické. Klient o něj musí banku požádat a zároveň musí být splněny všechny podmínky, které si banka pro čerpání stanovila.

Tranše

Tranše jsou jednotlivé části hypotečního úvěru, které banka postupně uvolňuje například při výstavbě nemovitosti nebo rozsáhlé rekonstrukci.

Příklad:

Pokud máte schválenou hypotéku ve výši 4 milionů Kč na výstavbu domu, může být úvěr rozdělen například do čtyř tranší po 1 milionu Kč.

V praxi to může fungovat tak, že nejprve využijete první tranši ve výši 1 milionu Kč. Jakmile stavba dosáhne odpovídající hodnoty a jsou splněny podmínky banky, může být uvolněna další tranše.

Aktuální stav rozestavěnosti a hodnotu nemovitosti posuzuje bankou určený odhadce.

Díky postupnému čerpání tak banka uvolňuje peníze průběžně podle toho, jak nemovitost postupně nabývá na hodnotě.

Další důležité pojmy u hypotečního úvěru

Základní informace k hypotečnímu úvěru máme za sebou a teď nás čeká další várka důležitých pojmů, které nám pomohou při nastavování parametrů úvěru.

Bonita klienta

Bonita klienta se posuzuje na základě dokumentů, které žadatel předloží bance, například minimálně tří bankovních výpisů, potvrzení o příjmu nebo daňového přiznání.

Banka také nahlíží do úvěrových registrů, kde ověřuje, zda byly předchozí úvěry řádně spláceny.

Při posuzování bonity se zohledňují všechny stávající splátky a celkové zadlužení klienta. Banka následně posuzuje, zda klient splňuje požadované parametry, například DTI a DSTI, které jsem vysvětloval v minulém článku.

Doba splatnosti

Doba splatnosti určuje, jak dlouho budete hypoteční úvěr splácet. Její maximální délku ovlivňuje především věk klienta, přičemž horní věková hranice bývá zpravidla kolem 70 let.

Doba splatnosti se nejčastěji pohybuje mezi 5 až 30 lety, v některých případech může být nastavena až na 40 let.

Tento parametr si klient může do určité míry zvolit sám. Základní pravidlo je jednoduché: čím delší je doba splatnosti, tím nižší je měsíční splátka. Na druhou stranu za celou dobu splácení zaplatíte na úrocích více.

Fixace

Fixace je období, po které máte u banky pevně nastavenou úrokovou sazbu.

Nejčastěji se setkáte s fixací na 1, 3, 5 nebo 10 let.

Volba délky fixace závisí na aktuální situaci na trhu i na vašich plánech. Obecně platí, že při nízkých úrokových sazbách může dávat smysl zvolit delší fixaci, zatímco při vysokých úrokových sazbách může klient zvažovat kratší dobu fixace s očekáváním, že se úrokové sazby v budoucnu sníží.

Existuje také tzv. floatová neboli plovoucí úroková sazba. V takovém případě se úroková sazba může průběžně měnit podle vývoje trhu. To znamená, že se vaše měsíční splátka může v průběhu splácení měnit.

Floatová hypotéka však není běžnou volbou pro většinu klientů.

Odhad nemovitosti

Pro správné posouzení hodnoty nemovitosti, která bude sloužit jako zástava pro hypoteční úvěr, je potřeba vypracovat odhad její hodnoty.

Odhad zajišťuje banka prostřednictvím odhadce. Ten posoudí například hodnotu nemovitosti, její technický stav a právní stav.

Součástí kontroly může být například ověření, zda na nemovitosti neváznou věcná břemena nebo zda se na pozemku nenachází stavba, která není řádně evidována v katastru nemovitostí.

Odhad nemovitosti může být v některých případech placený, v jiných případech ho banka poskytuje zdarma. Záleží na konkrétní bance a zvoleném produktu.

Schvalování úvěru

Když jsou do banky dodány všechny potřebné dokumenty, jsou předány k posouzení do oddělení schvalování úvěrů.

Schvalovatel zkontroluje dodané dokumenty a posoudí jejich správnost, úplnost a splnění podmínek banky.

V případě nejasností nebo chybějících informací si může banka vyžádat další dokumenty či doplnění informací.

Po dokončení posouzení banka rozhodne, zda bude úvěr schválen, nebo zamítnut. V tuto chvíli tedy získáme informaci, zda nám banka hypoteční úvěr poskytne, či nikoliv.

Vysvětlení základních pojmů u hypotečního úvěru v prvotní fázi

Když plánujete koupit nemovitost, na kterou si budete potřebovat vzít hypoteční úvěr, setkáte se s celou řadou zkratek a odborných pojmů. Velmi často je klientům vysvětluji na osobních schůzkách, a proto jsem se rozhodl ty nejdůležitější z nich přiblížit i touto cestou.

Cílem je, abyste měli základní představu o tom, co jednotlivé pojmy znamenají a jak důležité jsou při výběru hypotečního úvěru.

Začneme základními ukazateli

Úroková sazba

Úroková sazba se uvádí v procentech a nejčastěji se označuje zkratkou p.a. (per annum), tedy „ročně“.

Právě podle úrokové sazby se hypoteční úvěry často porovnávají. Výše úrokové sazby se může lišit například podle zvolené délky fixace nebo konkrétního bankovního produktu. Banka může nabídnout výhodnější sazbu například při sjednání pojištění schopnosti splácet, pojištění nemovitosti nebo v případě splnění určitých podmínek, například vhodného energetického štítku nemovitosti.

Před výběrem konkrétního produktu je proto důležité propočítat jeho celkovou měsíční nákladovost. Ne vždy totiž platí, že nejnižší úroková sazba znamená zároveň nejvýhodnější nabídku.

RPSN neboli roční procentní sazba nákladů

RPSN vyjadřuje celkové náklady spojené s úvěrem a uvádí se v procentech za rok.

Do RPSN se započítávají nejen úroky, ale také další náklady související s úvěrem, například poplatek za odhad nemovitosti, případné poplatky za ověření podpisu, zápis zástavního práva do katastru nemovitostí nebo jeho následný výmaz.

RPSN proto může být užitečným ukazatelem při porovnávání jednotlivých úvěrových nabídek.

Ukazatele rizikovosti a limity stanovené ČNB

Dalšími důležitými ukazateli při získávání hypotečního úvěru jsou ukazatele rizikovosti a limity stanovené ČNB (Českou národní bankou).

LTV (Loan to Value)

LTV vyjadřuje poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.

Nejčastěji se setkáte s hodnotou LTV 80 %. To znamená, že pokud má nemovitost hodnotu 5 milionů Kč, banka vám za běžných podmínek může půjčit maximálně 4 miliony Kč. Zbývající 1 milion Kč musíte pokrýt z vlastních zdrojů.

U klientů mladších 36 let může být za určitých podmínek možné financování až do 90 % LTV. V uvedeném příkladu by tak banka mohla financovat až 4,5 milionu Kč a vlastní zdroje by činily 500 000 Kč.

DTI (Debt to Income)

DTI vyjadřuje poměr celkového zadlužení k vašemu ročnímu čistému příjmu. Zjednodušeně řečeno ukazuje, kolikanásobek vašeho ročního příjmu představuje vaše celkové zadlužení.

Do zadlužení se mohou započítávat například stávající spotřebitelské úvěry, kreditní karty, kontokorenty i nově sjednávaná hypotéka.

DSTI (Debt Service to Income)

DSTI vyjadřuje poměr mezi měsíčními splátkami úvěrů a vaším čistým měsíčním příjmem. Udává se v procentech.

Například při DSTI 50 % a čistém příjmu 30 000 Kč měsíčně by součet vašich měsíčních splátek odpovídal maximálně 15 000 Kč.