Vysvětlení základních pojmů u hypotečního úvěru v prvotní fázi

Když plánujete koupit nemovitost, na kterou si budete potřebovat vzít hypoteční úvěr, setkáte se s celou řadou zkratek a odborných pojmů. Velmi často je klientům vysvětluji na osobních schůzkách, a proto jsem se rozhodl ty nejdůležitější z nich přiblížit i touto cestou.

Cílem je, abyste měli základní představu o tom, co jednotlivé pojmy znamenají a jak důležité jsou při výběru hypotečního úvěru.

Začneme základními ukazateli

Úroková sazba

Úroková sazba se uvádí v procentech a nejčastěji se označuje zkratkou p.a. (per annum), tedy „ročně“.

Právě podle úrokové sazby se hypoteční úvěry často porovnávají. Výše úrokové sazby se může lišit například podle zvolené délky fixace nebo konkrétního bankovního produktu. Banka může nabídnout výhodnější sazbu například při sjednání pojištění schopnosti splácet, pojištění nemovitosti nebo v případě splnění určitých podmínek, například vhodného energetického štítku nemovitosti.

Před výběrem konkrétního produktu je proto důležité propočítat jeho celkovou měsíční nákladovost. Ne vždy totiž platí, že nejnižší úroková sazba znamená zároveň nejvýhodnější nabídku.

RPSN neboli roční procentní sazba nákladů

RPSN vyjadřuje celkové náklady spojené s úvěrem a uvádí se v procentech za rok.

Do RPSN se započítávají nejen úroky, ale také další náklady související s úvěrem, například poplatek za odhad nemovitosti, případné poplatky za ověření podpisu, zápis zástavního práva do katastru nemovitostí nebo jeho následný výmaz.

RPSN proto může být užitečným ukazatelem při porovnávání jednotlivých úvěrových nabídek.

Ukazatele rizikovosti a limity stanovené ČNB

Dalšími důležitými ukazateli při získávání hypotečního úvěru jsou ukazatele rizikovosti a limity stanovené ČNB (Českou národní bankou).

LTV (Loan to Value)

LTV vyjadřuje poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti.

Nejčastěji se setkáte s hodnotou LTV 80 %. To znamená, že pokud má nemovitost hodnotu 5 milionů Kč, banka vám za běžných podmínek může půjčit maximálně 4 miliony Kč. Zbývající 1 milion Kč musíte pokrýt z vlastních zdrojů.

U klientů mladších 36 let může být za určitých podmínek možné financování až do 90 % LTV. V uvedeném příkladu by tak banka mohla financovat až 4,5 milionu Kč a vlastní zdroje by činily 500 000 Kč.

DTI (Debt to Income)

DTI vyjadřuje poměr celkového zadlužení k vašemu ročnímu čistému příjmu. Zjednodušeně řečeno ukazuje, kolikanásobek vašeho ročního příjmu představuje vaše celkové zadlužení.

Do zadlužení se mohou započítávat například stávající spotřebitelské úvěry, kreditní karty, kontokorenty i nově sjednávaná hypotéka.

DSTI (Debt Service to Income)

DSTI vyjadřuje poměr mezi měsíčními splátkami úvěrů a vaším čistým měsíčním příjmem. Udává se v procentech.

Například při DSTI 50 % a čistém příjmu 30 000 Kč měsíčně by součet vašich měsíčních splátek odpovídal maximálně 15 000 Kč.