Březen 2020

Jednu ze zcela zásadních věcí při prodeji nemovitosti je vytvořit inzerát. Možná banální úkol. Ale je to těžší, než to vypadá. Přináším vám návod, jak vytvořit skvělý inzerát, který k vám pozve ty správné zájemce.

1. Připravte byt na focení

Fotografie neuklizeného bytu plného osobních věcí nikdy nevypadají dobře. Byt je před fotografováním potřeba zbavit všech zbytečných předmětů. Podívejte se na prostor a zhodnoťte svoje možnosti – například to, odkud budete místnosti fotit, abyste ukázali všechno podstatné. Vyberte si denní dobu, kdy do bytu svítí slunce, a nebude potřeba umělého osvětlení. Všeobecně platí, že fotografie z rohu vypadají nejlépe.

2. Focení samotné

Profesionálové používají při focení zrcadlovku a stativ. Pokud nejste takhle vybavení, využijte rovných ploch a za každou cenu se snažte udržet na fotografiích horizontální linii v jedné rovině. Vyhněte se uměleckým záběrům a soustřeďte se na sdělení.

Lépe vypadají fotky, které nevyužívají blesk. Využijte přirozené světlo, nebo se alespoň vyhněte všem nežádoucím odrazům blesku, například v zrcadle a podobně. Snímky by měly působit přirozeně, tak, jako by zájemce byl v bytě. Proto to nepřehánějte s případnými úpravami fotografií v různých programech. Udělejte vždycky více záběrů a snímků a pečlivě vybírejte. Nepřehánějte to s množstvím a nezahlťte pozorovatele.

3. Text je stejně důležitý

Obsah a forma inzerátu jsou stejně důležité, jako fotografie. Vyhněte se pravopisným chybám – využijte služeb lidí, kteří si s českým jazykem vědí rady, a nebo internetu.

Cílem není vytvořit obsáhlý text, ale stručný slohový útvar, který zmiňuje vše důležité a není přehlcený každou jednotlivostí. Vždy v textu zopakujte dipozice, plochu bytu, lokalitu a třeba i stav. Že byt disponuje výhledem do ulice není důležité, pokud nemáte přes ulici zajímavou památku. Nadpis by měl obsahovat zásadní informace, první odstavec potom případné lákadlo. Všechny informace, které uvedete, se musejí zakládat na pravdě.

4. Uveďte všechny parametry

Dispozice, výměra, typ domu, přítomnost balkonu či lodžie, výtah, rekonstrukce celého bytu nebo jeho části, typ vlastnictví, možnosti parkování, energetický štítek a občanská vybavenost – blízkost škol, školek, zastávky MHD a podobně. To jsou zásadní věci, které v inzerátu musejí zaznít. To jsou  totiž informace, které jsou pro každého kupce zajímavé.

5. Pořádná kontrola je nutná

Inzerát máte hotový. Podívejte se na něj kritickýma očima, případně poproste o pomoc někoho dalšího. Víc očí víc vidí. Pokud vám někde něco nesedí, upravte to. Nezapomeňte si zkontrolovat kontaktní údaje, zdali jsou bez překlepů, podívejte se ještě jednou na text i fotografie. Odpovídá vše skutečnosti? Jsou fotky ostré a světlé? Nepřehlédli jste někde něco? Pokud jste spokojeni, můžete inzerát zveřejnit a čekat na odezvu.

Pokud chcete prodat svůj družstevní byt a váháte, jak to udělat, jste na správné adrese. Dnes vám poradím, jak takový proces probíhá. Není to totiž prodej v pravém slova smyslu, ale řeší se převod členských práv a povinností. Není to ale nic složitého.

Družstevní byt není vaším majetkem v pravém slova smyslu. Byt vlastní družstvo, tedy právnická osoba. Vy jste členem družstva a máte užívací právo k bytové jednotce na základě nájemní smlouvy. Družstvo ve většině případů neomezuje prodej, ale je dobré se na všechno nejprve informovat u vedení družstva. Tam se dozvíte, zdali družstvo nemá smluvně zakotvené například předkupní právo, nebo jestli neexistují nějaká omezení v otázce budoucího vlastníka. Vaší povinností ale je družstvu oznámit, že jste svůj byt a potažmo svá práva prodali.

Při prodeji je nutné počítat s tím, že hledání nového vlastníka může být o něco složitější, než v případě bytů v osobním vlastnictví. Vždy ale záleží na konkrétním bytě, lokalitě a podobně. Družstevní byttotiž není možné financovat hypotéčním úvěrem a zájemce musí mít peníze v hotovosti, nebo mít majetek, kterým by mohl ručit.

Zároveň ale není nutná žádná velká administrativa. Převod vašeho družstevního podílu se uskutečňuje ihned, uzavřením dohody. Není nutný žádný převod v katastru nemovitostí, který může trvat několik týdnů a třeba i dva měsíce. S novým majitelem se musíte domluvit nejen na převodu práv, ale také na finančním vyrovnání. Náklady na poplatky se hradí také družstvu. Jejich výše není nikde stanovená, určuje si je každé družstvo a podléhá schválení členů na schůzi.

Abyste si zajistili hladký průběh prodeje, připravte si dokumenty, jako je nájemní smlouva s družstvem, potvrzení o členství, potvrzení o bezdlužnosti, vyčíslení anuity nebo vyúčtování s poplatky. A co je třeba udělat, aby měl prodej hladký průběh?

• Nastavte správnou cenu. Neměla by být ani příliš vysoko, ani příliš nízko. V prvním případě bude prodej dlouho trvat, v druhém proděláte. Jednotný způsob neexistuje, ideální je využít služeb profesionála.
• Vytvořte skvělý inzerát s fotografiemi. Do tvorby inzerátu se nebojte investovat čas a energii. Správný inzerát vám přiláká ty pravé zájemce. Nezapomeňte byt pečlivě uklidit a vytvořit kvalitní snímky.
• Až najdete zájemce, nezapomeňte sepsat rezervační smlouvu a smlouvu o převodu družstevního podílu a vyrovnání. Úhrada kupní ceny by měla být provedena přes notářskou nebo advokátní úschovu. Ve smlouvě také musí zaznít termín, kdy váš podíl přejde na nabyvatele, stejně tak, jako cena a způsob její platby.
• Poté je čas kontaktovat družstvo a oznámit mu zánik vašeho členství, a to předáním jedné smlouvy o převodu družstevního podílu. S družstvem také ukončete nájemní smlouvu.
• Daň z převodu nemovitosti v případě družstevního bytu neplatíte. Byt tedy můžete předat, opsat stavy měřidel a přehlásit energie na nového člena družstva. Pokud budete potřebovat pomoci určit správnou prodejní cenu, nebo si nebudete vědět s něčím rady, neváhejte se na mě obrátit. Jsem tu pro Vás.

Už za několik měsíců se očekává, že Česká národní banka změní podmínky pro získávání hypoték. Mělo by k tomu dojít už na podzim letošního roku. Co to v praxi znamená, když se chystáte prodávat nebo kupovat nemovitost?

Prostě jednoduše řečeno se změní podmínky tak, že získání hypotéky bude zase o něco složitější. A to zejména pro žadatele, kteří disponují menší hotovostí. Počítá se s tím, že nová pravidla budou obsahovat i podmínky o tom, že výše dluhu nesmí překročit devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele. Další důležitou podmínkou je to, že výše dluhu nesmí dosahovat větší výše, než 45 procent jeho čistého měsíčního příjmu.

Česká národní banka se touto regulací snaží snížit riziko pro poskytovatele hypotéčních úvěrů. Současný velký nárůst schválených hypoték přináší svým způsobem riziko pro bankovní společnosti, které je poskytují. Počítá se s tím, že banky budou moci poskytnout určité procento výjimek, ale nemělo by být příliš vysoké.

Jaký bude důsledek těchto omezení? V praxi by měla znamenat, že se pozmění situace na trhu s nemovitostmi. Méně lidí dosáhne na hypotéční úvěr. Sníží se tak poptávka po nemovitostech. Dá se očekávat také mírné snížení cen nemovitostí.

Samozřejmě se to netýká všech. Byty a domy v lukrativních čtvrtích svou cenu nejspíš nesníží, nebo minimálně ne tak rychle. Pokles cen se dá ale očekávat například u panelových bytů na velkých sídlištích, kde je větší nabídka.

Co tyto změny znamenají pro prodávající? Pokud váháte s prodejem své nemovitosti, neměly by vaše pochyby trvat příliš dlouho. Současné nastavení pro poskytování hypotéčních úvěrů je benevolentnější a to znamená, že o vaši nemovitost bude mít zájem větší počet kupců, kteří je splňují. Což může znamenat také vyšší prodejní cenu. Pokud vás zajímá, za jakou cenu nyní můžete svou nemovitost prodat, vyzkoušejte zdarma můj online odhad tržní ceny.

Po změně pravidel se také dá počítat s tím, že prodej nemovitosti bude trvat delší dobu, než se najde kupec, který má dostatečnou hotovost. Pro kupující změny přinesou přísnější pravidla a budou muset také mít více hotovosti nebo volit nemovitosti s nižší prodejní cenou.